En general, comprar y tener una vivienda sigue siendo prioritario para los españoles. De aquel mercado inmobiliario de la burbuja se ha pasado en la actualidad a inmuebles de nueva construcción donde oferta y demanda caminan muy a la par, siendo la vivienda usada la que sigue copando la compraventa, con más transparencias hipotecarias en ambos casos. Significativo ha sido el mayor conocimiento de los posibles clientes, la profesionalización del comprador sobre cada uno de los elementos de la vivienda está llevando a aumentar cada vez más la opción de tener una vivienda a la carta.  

El joven Pedro ha comenzado este año a estudiar en Ciudad Real Ingeniería industrial. El alquiler este año está por las nubes y la familia ha mirado la posibilidad de comprar un piso en la capital ciudadrealeña, un piso pequeño o un estudio de segunda mano. Cuentan con algunos ahorros y ven que no les merece la pena pagar un alquiler de 450 euros cuando la hipoteca puede rondar más o menos ese dinero, con un pago previo claro está.

Daniel y María tienen una vivienda desde hace 20 años. Con dos sueldos en la familia y un dinero ahorrado buscan otras posibilidades residenciales a las que creen que pueden aspirar dentro de sus límites financieros: zona residencial nueva, un piso más grande, piscina…

Enrique y Luisa quieren una vivienda unifamiliar, más independiente, son 5 en casa y apenas tienen sitio. Necesitan cochera para dos vehículos, una gran cocina, 3 baños, 4 dormitorios y mucho espacio tanto para almacenaje como para poder hacer reuniones familiares y de amigos.

Una segunda vivienda y el cambio de casa son, como en muchos otros puntos de España, los principales perfiles de los compradores de una vivienda en la provincia de Ciudad Real. Un mercado el inmobiliario que ha sufrido grandes transformaciones tras una burbuja que explotó y que ha obligado al sector a reinventarse además de la aprobación de un nuevo código técnico de la edificación, normativas, certificaciones e incluso la recién aprobada ley hipotecaria. En todo caso, los cambios han sido para mejor, más transparencia, más requisitos, más exigencias y autoexigencias a la vez que un mayor compromiso, una mayor comunicación y una relación más estrecha entre los principales actores protagonistas, a saber, clientes, constructores, empresas proveedoras y auxiliares, entidades financieras, inmobiliarias, profesionales, promotores, etcétera.

 

Más operaciones de compraventa.- Pero veamos en primer lugar qué evolución ha experimentado el mercado inmobiliario y la promoción de vivienda en los últimos años en nuestro territorio. Los datos más recientes del Instituto de Estadística indican una mejora en las transacciones de compraventa de vivienda en la provincia de Ciudad Real de enero a julio de este año, más de un 20% más que en el mismo periodo de 2018, 2.426 operaciones frente a 1.897. La de nueva construcción va experimentando un ligero aumento (de 293 a 345) pero es la vivienda usada o de segunda mano y libre la que copa el mercado en la actualidad con el 86 por ciento de la compraventa. En cuanto al precio del metro cuadrado, los últimos datos del Ministerio de Fomento registran un coste medio de 1.167 euros el metro cuadrado en la provincia de Ciudad Real durante el segundo trimestre de 2019, frente a los 1.637,4 euros de precio medio en España.

Los propios promotores que han estado al pie del cañón en los últimos 30 años, como los hermanos Parra, hacen para Ayer&hoy una radiografía fidedigna del pasado y presente del ladrillo en la provincia: “El mercado inmobiliario ha cambiado mucho, aunque la diferencia principal estriba en que hemos pasado de una oferta muy por encima de la demanda a ir muy a la par oferta y demanda, se va construyendo conforme se va necesitando o vendiendo”, explican Antonio y Alfredo. Así, por ejemplo, “en Ciudad Real podían llegar a construirse 1.000 viviendas al año y ahora se hacen 100”, algo que ha sucedido igualmente en otros municipios de la provincia y del país, “se construía mucho como sucedió en poblaciones cercanas a Ciudad Real”, incide el constructor-promotor.

Durante los años de crisis, el mercado de nueva construcción ha estado paralizado, existían muchas promociones nuevas sin habitar “y hasta que no se ha absorbido ese producto no se han vuelto a construir nuevas promociones”, apuntan. La reactivación en parte del mercado de vivienda nueva ha venido por el descenso de precios y la regularización del mercado, “esa tendencia a la baja equilibrándose con los de segunda mano ha hecho que algunos clientes se decanten por una vivienda nueva antes que por otras que, pese a no haber sido habitadas nunca, pueden llevar 10 años en el mercado sin haber tenido un mantenimiento continuo con un evidente deterioro”, explica Antonio Parra. En definitiva, una reactivación del mercado de nueva construcción sí, pero sin grandes alegrías. Mención aparte, por supuesto, merecen las zonas de grandes urbes como Madrid, Barcelona o la costa donde puede haber un mayor crecimiento.

Otra circunstancia diferente de hace 20-30 años a hoy en día, comenta Alfredo Parra, es el número de viviendas a construir, no se construyen grandes volúmenes como antes: “Antes, si había la posibilidad de hacer 50 viviendas, se hacían todas a la vez, ahora se construyen 25 y conforme se van vendiendo, se van haciendo más”. Una venta que, en muchas ocasiones, no se hace sobre plano, “tras las malas experiencias de la burbuja donde se compraba sobre plano y algunas viviendas se quedaban a medio construir, el cliente necesita ver que el proyecto es una realidad y va avanzando, por mucha infografía o simulador digital que se le presente”, indica.

 

Vivienda de calidad y profesionalización del cliente.- Una vez echado el primer vistazo, si abrimos las puertas de una vivienda, sea nueva o rehabilitada, veremos otros muchos cambios: eficiencia energética, mayor calidad y variedad de materiales, ahorro de combustible, aislamientos en base a nuevas normativas, certificados de calidad y el nuevo código técnico de la edificación… Un gran número de variaciones que para el conjunto de la ciudadanía y, por ende, potenciales clientes ha repercutido en una mayor seguridad y habitabilidad, y que para nuestros constructores y promotores de cabecera supone principalmente un mayor coste económico, “ahora vale más dinero construir pero es cierto que se ha mejorado mucho la calidad y la eficiencia de la vivienda, además cada proyecto es diferente, con diseño único y con los materiales o calidades que el mercado o el cliente demandan”.

El certificado energético es uno de los elementos más novedosos y obligatorio en cualquier transacción de compraventa o alquiler de inmuebles desde 2013. El no tener aprobado dicho trámite conlleva multas que pueden acarrear hasta 6.000 euros, también las agencias inmobiliarias deben contar con una oferta de inmuebles que dispongan de esta certificación, que puede oscilar desde la ‘A’ hasta la ‘G’, de mayor a menor grado de eficiencia.

La relación del constructor con el cliente también se ha potenciado hoy en día. Por propia experiencia, Antonio Parra habla de que el comprador finalista de una vivienda se ha profesionalizado mucho más, “el cliente está muy bien informado y tiene toda la información a un click; lo mismo que cuando alguien compra un coche se preocupa de conocer modelos, características…,  en la construcción los compradores saben cómo tiene que ser un aislamiento acústico, térmico, qué es la calificación energética, cuál es la mejor ventana de aluminio…”. De hecho, las memorias de calidades de las viviendas se presentan cada vez más detalladas, especificando cada una de las características, merced a esas peticiones del consumidor y del propio mercado.

 

Pero, ¿qué tipo de vivienda se compra?.- Pisos, unifamiliares, casas… Pues depende de si es nuevo o usado. En general, las unifamiliares nuevas están teniendo venta en perfiles medio-alto mientras que el mercado de segunda mano está centrado en pisos de dos y tres dormitorios, también estudios de 50 o 60.000 euros para jóvenes que vienen a estudiar a la Universidad, como nos cuenta Elena Rosas Rodríguez, gerente de una inmobiliaria. Asimismo, los alquileres han subido mucho, un 30% respecto al año pasado, “hace 15 meses se pedían 300 euros por un piso de dos dormitorios y ahora no se alquila por menos de 450 euros”, explica. En este sentido, continúa existiendo la figura del inversor que destina sus ahorros a la compra de un piso que pone en alquiler o bien deja para su hijo mientras esté estudiando en la Universidad.

Ciudad Real también atrae a clientes extranjeros. Todos sabemos de la posibilidad de invertir 500.000 euros en nuestro país abre las puertas a la obtención de la residencia española. Así, en el caso de la agencia de Elena Rosas, hindúes, mexicanos o iraníes, han mostrado interés y en algún caso comprado propiedades aquí, “tiene muchas ventajas, es una ciudad tranquila, está bien comunicada y muy cercana a Madrid”.

Como en el alquiler, también han subido los costes de compra pese a que Ciudad Real mantiene unos precios más baratos que otras zonas de España, “en unifamiliares han podido subir entre un 15 o un 20%”, apunta Rosas. Lo que permanece estancado es el mercado de antiguas viviendas en los alrededores de la zona centro, “son pisos de muchos metros cuadrados que necesitan una gran reforma, existe mucha oferta pero poca demanda por lo que se suele vender por debajo de mercado”. También los chalés de verano en venta están paralizados, “no hay capacidad de compra para adquirir esos inmuebles, la gente se hace mayor y quiere vender esas casas de campo pero hay muy poca demanda”. En la actualidad, según Rosas, las zonas más demandadas son la del AVE, calle Polonia… y la del GoFit.

 

Las empresas proveedoras.- La misma evolución de promotores y constructores han experimentado empresas proveedoras de fachadas, suelos, sanitarios, cocinas, cerámicas, revestimientos, carpinterías, aluminio y un largo etcétera.

Una de ellas, líder en el mercado y con unos elevados estándares de calidad, reconoce que en la provincia de Ciudad Real y en Castilla-La Mancha se demanda mucha vivienda unifamiliar, pisos céntricos y reforma de vivienda con proyectos cada vez más personalizados. En su caso, según nos comenta el responsable de zona, Sergio Beltrán, trabajan tanto exteriores como interiores, con una dilatada experiencia en cerámicas pero con una diversificación en baños, grifería, suelos, fachadas… siendo además los primeros fabricantes de cocinas del país. Sus clientes principales son los profesionales del diseño y la decoración, arquitectos, particulares y algunos promotores.

Son expertos en ofrecer e instalar innovadores y eficientes servicios encaminados a un ahorro energético de la vivienda. Uno de ellos es la instalación de fachadas ventiladas, un sistema constructivo de cerramiento exterior que consta de una hoja interior, una capa aislante y una placa exterior,  “nosotros llevamos a cabo todo el proceso, desde el estudio de la fachada hasta su realización, instalación y entrega”, indica Beltrán. También trabajan en el extranjero con exitosos resultados merced a su constante investigación para ofrecer el mejor material con unos estándares de calidad muy elevados. Esta instalación ofrece unas excelentes prestaciones térmicas y acústicas. En el mismo campo de la eficiencia de energía, también son especialistas en otro servicio que se está generalizando en nuestro territorio, como es la geotermia, mediante la cual se aprovecha la temperatura constante del subsuelo durante todo el año.  En el interior, la tendencia se encamina hacia baldosas grandes y de formato rectificado para evitar juntas, “una de las baldosas más demandadas es la de 2,50 por 1,20 metros; en azulejos suelen ser rectificados en torno a 90-100 centímetros e incluso 120”. En pavimentos, se utilizan mucho los que imitan la madera.

Por su parte, Federico Campos, gerente de una consolidada empresa de azulejos y pavimentos en la provincia, coincide en la tendencia hacia piezas de cerámica de gran tamaño y rectificadas, tanto en paredes como suelos. En su opinión, el futuro más inmediato es la fabricación de baldosas a la carta, “los hornos de cerámica y los fabricantes se están preparando para que cada cliente, sea promotor, particular o profesional, elija el formato y la cantidad de producto que desee”, afirma Campos.

Y es que el avance tecnológico de la cerámica, la innovación experimentada en diseño y la notable calidad del propio material han hecho que hoy en día sea uno de los productos más recomendados y demandados, con la ventaja añadida de ser un buen transmisor del calor, concluye Campos.

En resumen, la compra de una vivienda es una de las decisiones más trascendentes en la vida de una persona. Y es ahora justamente cuando más posibilidades existen en el mercado, mejores condiciones de seguridad y de habitabilidad, con mayores requisitos normativos y un abanico infinito, en todo caso de calidad, de opciones en interiores y exteriores que dan como resultado una vivienda a la carta a gusto y demanda del consumidor.

Miguel Ángel León Sánchez, director territorial de Globalcaja en Ciudad Real

“La previsible recesión garantiza unos tipos muy bajos en el medio plazo”

Pregunta.- Como entidad financiera, ¿cree que ahora es un buen momento para comprar una vivienda?

Respuesta.- El principal indicador que todos debemos tener en cuenta a la hora de comprarnos una vivienda es nuestra propia situación financiera personal, por encima del momento económico o político. Si contamos con unos ingresos razonablemente estables la respuesta es claramente afirmativa. Por lo demás el comprador se encontrará un excelente escenario de tipos de interés lo que se traduce en una financiación muy barata, y unos precios de vivienda muy bajos en Ciudad Real en relación al conjunto del país.

P.- En junio se aprobó la nueva ley hipotecaria, ¿qué cambios ha introducido?

R.- Efectivamente en junio entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Fundamentalmente establece normas de transparencia y de conducta orientadas a una mayor protección de los particulares. Simplifica los gastos que un particular tiene que atender en la financiación hipotecaria e introduce novedades en el circuito de tramitación y concesión para asegurarse de que los clientes conocen perfectamente lo que van a firmar.

P.- ¿Quién paga, y qué, entonces? Ponga un ejemplo con una hipoteca de 180.000 euros a 25 años tipo fijo.

R.- Pues es muy sencillo. En la financiación de un préstamo hipotecario para compra de vivienda, la entidad financiera asume todos los gastos (notaría, registro, AJD y gestoría) salvo la tasación que tendrá que pagarla el futuro prestatario. Aunque podría cobrarse una comisión de apertura, generalmente no se hace. El cliente además podrá elegir la empresa tasadora más barata siempre que esté homologada por el Banco de España. En el ejemplo que usted ponía y suponiendo una financiación de un 80% del valor total, es decir que la vivienda vale unos 225.000 euros, una tasación puede costar unos 300 euros.

P.- Esta ley establece que el banco debe entregar el contrato del préstamo diez días antes de la firma para que el comprador pueda evaluarlo, ¿no?

R.- Así es. Se pretende que el cliente conozca con suficiente antelación todos los términos de los contratos. Como mínimo diez días naturales antes de la firma, el cliente tendrá que contar con una copia del contrato y otra documentación específica con nombres muy técnicos: FEIN, FIAE,… En todo caso la entidad financiera le informará de todo, y antes de la firma, el cliente tendrá la ocasión de repasarlo con el notario que él mismo elija.

P.- ¿El comprador está obligado con esta ley a contratar otro tipo de servicios o productos de la entidad?

R.- No exactamente. La ley prohíbe en general las prácticas de venta vinculada al préstamo salvo determinadas excepciones, como pueden ser los seguros de daños del inmueble hipotecado o aquellos en garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago. Incluso en estos casos las entidades financieras deberán aceptar pólizas alternativas de otras compañías que ofrezcan un nivel de prestaciones equivalentes. Sin embargo, la ley sí permite la oferta de otros productos de forma combinada y por separado que se deben informar cumpliendo una serie de requisitos de transparencia.

P.- Ante el panorama de recesión, ¿son partidarios de una hipoteca a tipo fijo o variable?

R.- El escenario actual de tipos de interés es tan excepcionalmente bajo que la opción más aconsejable es la de tipos de interés fijos. Otra posibilidad menos conocida que pueden valorar los clientes es la de tipos mixtos, consistente en comenzar unos años a tipo fijo y pasarlo posteriormente a un variable en el que terminaría la operación. Esta opción permite disfrutar de unos tipos todavía más bajos que los ofertados a tipo fijo al principio de la vida del préstamo, es decir, cuando el capital y por tanto el riesgo es mayor. La previsible recesión global garantiza que las políticas monetarias continúen manteniendo un nivel de tipos muy bajos en el medio plazo.

P.- En Globalcaja, ¿qué tipo de facilidades ofrecéis al promotor y al consumidor?

R.- Globalcaja está en permanente actualización para prestar un servicio perfecto tanto a unos como a otros. Nuestros profesionales ya se han acreditado adaptándose a las exigencias de la nueva ley para dar el mejor asesoramiento, y recientemente hemos rebajado nuestras tarifas para que nuestros clientes se beneficien de las últimas mejoras en precio. Todo ello para que financiar una vivienda se convierta en una experiencia fácil bajo el asesoramiento de una entidad cercana y profesional.

Por otra parte, el promotor sabe que en CLM somos una referencia, sencillamente porque le seguimos atendiendo explorando todas las soluciones posibles que permita seguir avanzando en un sector tan relevante para la economía.

Quisiera terminar agradeciendo a nuestros clientes la confianza que nos entregan cada día que nosotros intentamos devolver con trabajo eficaz y cercano, y a la revista Ayer&Hoy por invitarnos a esta entrevista.

Texto: Ayer&hoy, O. Carretero